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启德发展计划

提示：此条目页的主题不是启德大厦或启德花园。

《启德发展计划》（英语：Kai Tak Development，缩写：KTD，前身为东南九龙发展规划）是香港的都市更新及发展计划，总规划面积达328公顷，涉及九龙前启德机场，及毗连的土瓜湾、马头围、九龙城、新蒲岗、黄大仙、九龙湾和观塘一带边区，糅合社区、房屋、商业、旅游及基础建设用途。预计启德的居住人口为86,500人，兴建3万个住宅单位（包括13,368个公共屋邨单位）、酒店房间6.4万个，零售及办公室的总楼面面积逾1,440万平方呎，休憩用地逾110公顷。

《启德发展计划》发展局部范围（2009年）
《启德发展计划》发展局部范围（2009年）
2016年的启德发展
2017年，启德坊一带已有多个住宅正兴建中
2022年，启德坊一带部分住宅已经落成，而商业项目正兴建中，包括右方由南丰发展兴建的AIRSIDE，另北侧各座政府大楼亦陆续完工
2020年，启德跑道区原本多幅土地作酒店/商业用途，但其后因反应欠理想而改为住宅用地
于2021年5月17日拍摄的启德发展区

《启德发展计划》是因应启德机场搬迁之后，将邻近海面（即原来整个九龙湾）填海并连同机场用地重新发展，规模较西九龙填海区更大；经过多年研究，受到湾仔填海计划第2期的诉讼影响，香港政府于2004年7月重新就此检讨[1]，以“不填海”原则重新规划，并且咨询至2006年，最终于2007年11月6日由行政长官会同行政会议通过新修订《启德分区计划大纲图》，《启德发展计划》正式启动，兴建包括启德体育城、都会公园、邮轮码头、酒店、住宅、商业及娱乐等核心建筑项目，首阶段项目于2013年或以前陆续地落成，次阶段项目将会于2016年或以前陆续地落成，终阶段项目将会于2024年或以前陆续地落成，即预计于2025年全面竣工。

此外，《启德发展计划》纳入为于2012年启动的《起动九龙东》计划之一部分。

景观概况

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远眺《启德发展计划》范围（于2010年10月摄影）

历史

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沿革

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香港政府于1983年10月发表的《海港填海及市区发展研究》，为香港市区规划了粗略的都会概念，以应付踏入21世纪的香港市区发展需要。香港政府于1987年至1990年期间进行了《都会计划选定策略研究》，作为2011年前市区重建的土地用途、运输及环境规划架构，策略涉及广泛的市区土地规划，包括荃湾与葵青、西九龙、启德、九龙中部及东部、和香港岛西部、东部及南部。1991年9月17日，行政局通过制定《都会计划选定策略》，相关部门就根据策略逐步落实为指定地区规划目标，进而制定发展纲领。

由于香港人口急剧增长，香港市区人口于1999年达到都会计划拟订的上限420万人。同时，亚洲金融风暴的影响以及公众强烈反对在维多利亚港再进行填海工程，以填海供应土地的发展方式受到限制，原来的都会计划基本建议不再适用。因此《都会计划选定策略》于1998年及2003年分两阶段完成了全面性的检讨研究，以修正原来的规划策略。

《东南九龙发展规划》

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于1998年启德机场搬迁前，规划署曾经就《东南九龙发展规划》发表研究报告，随着多次修改，最初规划的填海计划及人口容纳数量等均出现了不小改变：

2002年6月，行政长官会同行政会议通过根据规划署可行性研究为发展蓝本的启德（北部）及启德（南部）分区计划大钢图（S/K19/3和S/K21/3），主要发展项目包括在启德机场搭客大厦原址兴建沙田至中环线铁路车厂、多用途体育场馆、都会公园、在原机场跑道末端兴建启德邮轮码头搭客大厦及旅游枢纽连上盖直升机坪，以及兴建全长3.9公里，连接西九龙公路的中九龙干线。另外，在九龙湾连接与观塘绕道平行的东南九龙T2主干道，直达茶果岭与将军澳－蓝田隧道连接。

填海司法复核

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更多信息：中环及湾仔填海计划

2003年2月27日，保护海港协会向法院提出司法复核，认为城市规划委员会通过的湾仔填海计划第2期工程违反《保护海港条例》。法院于7月8日裁决城市规划委员会败诉，使湾仔填海计划第2期的工程批准被迫取消，并且指出有关填海计划必须附合3个条件测试：有迫切性、具充分理由及有即时需要；没有其他切实可行的选择；对海港造成的损害减至最少。有关判决对于《启德发展计划》的填海计划具有约束力，故此有关工程必须通过上述3项凌驾性公众需要的测试，才能够得以进行。为湾仔填海计划第2期及《启德发展计划》进行咨询，香港政府于2004年4月成立共建维港委员会，由李焯芬担任主席，委员会由6名官方成员及23名来自不同专业团体、环境保护组织、保护海港组织、商界等领域的非官方成员[6]，委员会成立东南九龙发展计划检讨小组就有关计划提供意见。

  • 启德规划检讨（2006年）

因应司法复核结果，规划署于2004年7月展开以“不填海”为原则的《启德规划检讨》，重新规划。2006年年底，规划署完成3轮公众咨询，拟备了初步发展大纲草图，并且根据初步发展大纲草图的建议，修订了《启德分区大纲草图》，将计划重新定位为“香港的历史文化、绿茵、体育及旅游中心”，规划范围由457公顷缩减至328公顷，发展区总人口修订至86,500，总住宅单位为30,500个。提供800,000万平方米办公室楼面面积及85,400个就业机会。[7]早前的《启德(北部)分区计划大纲图》和《启德(南部)分区计划大纲图》则合并为一份图则。

城市规划委员会于2006年11月10日考虑新修订《启德分区计划大纲草图》，于同月24日公布《启德分区计划大纲图》编号（S/K22/1）。[8]

《启德发展计划》

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2007年10月10日，行政长官曾荫权在立法会宣读题为“香港新方向”的《2007至2008年度香港行政长官施政报告》，提出“十大建设，繁荣经济”的发展概念，在其至2012年6月的任期内致力推动《十大建设计划》，当中包括《启德发展计划》 [9][10]同年11月6日，行政长官会同行政会议通过新修订的《启德分区计划大纲图》，计划正式启动；公开招标随即于同月9日起至2008年3月7日期间进行，中标者须要设计、兴建、运营、管理及维修启德邮轮码头，为期50年；于2013年起运营首个邮轮泊位[11][12]。

注：有关各项基础建设工程于2007年启动后的进展及细节，请参见本条目发展时序一段。

2009年，城市规划委员会批准新修订《启德分区计划大纲图》；环境影响评估报告于同年3月4日获得批准。

为了回应公众期望能够在原址保存龙津石桥遗迹和享受海滨环保，《启德分区计划大钢图》经过多项改善修订后，于2012年9月14日由城市规划委员会批准。发言人表示，当日行政长官会同行政会议核准了《启德分区计划大纲图》，该核准图提供了法定土地用途的规划纲要，为启德发展区的发展及重新兴建提供指引：启德规划区的主题是发展为“香港文化体育和旅游绿茵枢纽”[13]，愿景是“维港畔富有特色、朝气蓬勃、优美动人及与民共享的社区”。

2013年3月8日，土拓署公布为“启德发展计划──前北面停机坪第4期基础设施”工程合约招标，工程主要包括建造新道路、两座污水泵站及相关的加压管道、冷却水管及箱形暗渠，以及人行道、排水渠、污水渠、水管、环境美化和缓解措施等附属工程；以配合前启德机场北面停机坪未来的住宅发展项目。合约于同年4月19日中午12时截标，工程预计于同年7月展开，于2016年6月竣事[14]。

2013年3月20日，立法会通过有关尽快落实《启德发展计划》以配合九龙东发展的无约束力议案。发展局局长陈茂波表示，发展局正在研究启德体育园区的采购及融资安排，将会继续与持份者商量及讨论，预计于7年后落成启用。香港政府亦预留了3幅土地作为医疗用途，医管局将会因应启德发展区的规划，重新检视九龙半岛的医疗设施，并且考虑兴建医院。此外，启德发展区肩负推动香港经济发展的重责任务，早前成立了的起动九龙东办事处将会协助推展多项措施，继续与持份者沟通[15]。

剔除体育城讨论

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香港政府内部和专业界别一直有意见认为，启德发展区的规划太浪费，尤其在香港市区地带，并且有港铁的沙中线和两座铁路站，根本就难以再寻找到如此大片可以供予发展的新用地。梁振英认为对于香港社会急于觅地兴建居屋及香港土地供应短缺下，启德发展区的设计太奢侈；认为启德发展区的320万平方米土地只是用以容纳9万人口实在是太奢侈，只相当于3座公共屋邨的人口。梁振英上任后，就指示发展局重新检讨启德发展区土地用途的规划，发展局于2012年9月完成报告，由其审核。根据《苹果日报》报道，发展局在报告中剔走了占地特别多、逾20万平方米的体育场管区更改为住宅用地，令到住户人口最少增加3万。发展局参考了其他国家的大型体育场地，都不是在市中心建设。同时，每当比赛前或者结束后，数以万计的人流都会令到区内的交通超出负荷。例如位于香港岛扫杆埔的香港大球场，每次于举行赛事时都需要警察封闭马路，以方便于人群管制及疏导人流，令到区内的交通严重挤塞。相反，如果体育场馆位于人口少的地方，则可以减少滋扰及对交通的影响。发展局提出在大屿山欣澳填海兴建启德体育园区比较适合，而且该位置设有港铁和北大屿山干线疏导人流。对此，由政务司司长（现为行政长官）林郑月娥主持的高层政策委员会讨论细节后，再交予行政会议决定。

2012年9月27日，时任发展局局长陈茂波表示，香港缺乏住宅土地供应，故此可以重新思考启德发展区的发展密度及规划安排等。对于会否搁置兴建启德体育园区，他表示相信持份者有不同的意见，当局未有深入讨论[16][17][18][19][20][21][22][23]。

他又表示，香港政府正在检讨勾地表内土地的发展密度，因应楼宇供应不足，若果规划及发展密度太低，就难以应付需求[24][25]。此外，规划署会负责就启德发展区的新建议进行公众咨询[26][27][28]。

有关拟议惹来香港体育界别强烈不满，甚至计划动员全体香港运动员游行及示威。于2012年10月27日，时任政务司司长林郑月娥澄清香港政府无计划改变兴建启德体育园区的决定，仅表示内部曾经有初步概念性研究[29]。于11月5日，民政事务局表示，预期启德体育园区的工程将会于2019年至2020年年度完成，当局将会检视计划时间表及尽量加快推展计划。根据民政事务局向香港立法会提交的文件表示，民政事务局已经完成初步技术的可行性研究，正在处于考虑采购及融资安排的阶段。

增加建屋量讨论

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2012年11月17日，发展局局长（现为财政司司长）陈茂波（黄伟纶）表示启德发展区的发展密度可能会略为地提高，但是需要顾及限制，包括排污及交通等的考虑，所以不会是很大幅度的调整[30][31][32]。

2012年11月18日，本土研究社、公共专业联盟及和声关注组建议将启德发展区规划成为“人文启德”，建议发展局考虑将启德体育城的副场馆移动至主场馆南面，将腾出来的8公顷土地兴建公共房屋，相信可以另外增加逾11,000个住宅单位，亦可以令到启德发展区的公私营房屋比率达致6比4；至于都会公园所损失的土地将会取消可以提供1,300个单位的低密度住宅区作为补偿，令到拟议的都会公园向南伸延，作为酒店发展的商业区亦将会向东移。团体认为，新方案在增加房屋供应的同时亦可以保留启德体育城的规模[33]。三个团体与政府部门会面及协商后，于2013年1月27日召开联合记者会，提出善用启德土地的具体建议，于同年4月月初正式向城市规定委员会递交申请，按照《人文启德》方案修订规划大纲图[34]，及于递交申请后两周约见发展局局长和立法会议员讨论[35]。最终，“人文启德”因为副场馆的坐向、在大型比赛时所引申的人流管制、景观及改动影响启德隧道的柱位等等原因，遭受有关部门反对。[36]

兴建综合水上活动中心建议

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2012年4月，临时水上活动委员会建议在启德跑道与市区之间的水域及岸边的一幅土地兴建一座综合水上活动中心，提供独木舟存仓及船库等，用以举办划艇（赛艇）（英语：Rowing）、激流独木舟及龙舟竞渡等活动，获得海滨事务委员会同意，并且提交予地政总署审批[37]。

兴建飞跃启德建议

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主条目：飞跃启德

2013年1月16日，香港前行政长官梁振英于《2013年度香港行政长官施政报告》中表示，前启德机场跑道末端具有极大潜力发展成为旅游及娱乐中枢，他建议在此建立城中乐园──飞跃启德[38]。除了娱乐设施，亦可以利用启德独特的航空、航海及运输背景，发展成为兼具教育及娱乐的主题公园[39][40][41][42]。该建议在2013年11月由起动九龙东举行概念设计比赛，在2014年11月公布结果。[43]

兴建空中园景廊及多用途园景台建议

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空中园景廊Skygarden 1331
主条目：Skygarden 1331

对于公众对海滨作为休息用途的期盼，土木工程拓展署于2012年9月获得批准通过修订《启德分区计划大纲图》，将原先规划兴建于海傍的道路迁移至前启德机场跑道中央，及于2014年1月月初提出两个方案，建议在上述道路上架空兴建一条阔11至40米、长1,400米、兼具隔音屏障功能的空中园景廊，于其上种植大量树木和灌木等等，并且提供座席、荫棚、凉亭及观景台等休憩设施；以及3座25至40米阔、50长的多用途园景台，设置小型公园及多用途广场。园景平台将连接前启德机场跑道北面的都会公园、启德邮轮码头、旅游中心及跑道公园[44]。土木工程拓展署计划于同年上半年就拟建工程的道路及污水系统刊，预计于2015年完成有关法定程序[45][46]。同年10月月底，土木工程拓展署完成上述项目的初步概念设计，有关建筑物将会融入多项航空元素，包括运用地面灯光及跑道标记等，以营造滑行道主题；预计于2015年年中动工，于2019年竣工[47]。该空中园景廊命名为Skygarden 1331，启德空中花园已在2021年5月21日正式开放。

9个发展商联手组公司发展

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2022年7月13日，华懋集团、中国海外、帝国集团、远东发展、恒地、嘉华国际、新世界发展、新鸿基地产及会德丰地产宣布成立“启德跑道区私人发展有限公司”，表示将在跑道区的土地透过公私营协作模式，与不同持份者和政府部门配合及协商，发展为香港全新综合多元化地段Park Peninsula。有大型地产商高层指发展商过去投资逾千亿投得该处地皮发展，但政府及相关部门多年来对跑道区完全不作推广， 加上五幅商业地拟改作住宅和启德单轨列车计划被搁置下，认为地产商急切需要与政府商讨替代方案。[48]

现时规划大纲

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根据规划署于2006年10月提出的初步发展大纲建议[49]，启德发展计划将以“崭新的海滨，汇集历史文化，绿茵，体育及旅游特色”的新焦点作为规划主题，无需填海，共分为6大规划分区：

 
多用途体育场馆及启德城中心概念图（2006年规划署版本）
 
启德明渠（前）和启德明渠一号及二号淤泥清理站（后）
 
东南九龙T2主干道

车站广场下会设两条地下购物街，全长约1500米，分别连接九龙城、新蒲岗、沙中线宋皇台站及启德站，并透过卖地条款要求发展商兴建、管理及运营与其发展用地相连的地下街，须全日24小时开放供市民使用。

  • 体育场馆区
    • 位于北停机坪西部，沙田至中环线（沙中线）宋皇台站将会座落此区，西面连接马头角，兴建具有地标特色的大型多用途体育场馆，包括一个设有50,000座位的主场馆、一个5,000座位的运动场及一个设有10,000座位的室内体育馆。大型多用途体育场馆连接都会公园，市民穿过园景通道及休憩公园后，便可以到达启德站；场馆东面有连接车站广场的景观廊，可以远眺狮子山的景色。接壤马头角的海滨一带，则会发展为海滨饮食廊，设有小型商店及茶座。
  • 混合用途区
  • 都会公园
  • 跑道休闲区
    • 位于跑道中部，连接旅游及休闲中心与都会公园，以休闲生活为题的低密度住宅发展，结合商业及文化特色，休闲区将会建有一条阔30米的行人专用林荫大道，两旁附设特色商铺。
  • 旅游及休闲中心

发展时序

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启德邮轮码头
 
启德跑道公园
 
启晴邨及德朗邨
 
启德车站广场地盘
 
启德发展区区域供冷系统
 
崇光启德旗舰店The Twins 双子汇

首阶段项目于2013年-2016年落成[53][54]：

次阶段项目于2014年-2025年落成：

终阶段项目，不早于2021年后落成：

 
启欣苑和启德体育园（2023年9月）
  • 利福国际NKIL 6557商业发展项目－The Twins 双子汇－1幢SOGO崇光百货店和1幢零售、娱乐、餐饮及生活时尚商厦（新双子塔地标项目，1幢18层和1幢19层高商厦，限高100米，第一座预计2024年11月15日开幕）
  • 启德车站广场（第一期于2021年12月7日开幕；第二期于2023年12月17日开幕）
  • 启德体育园（预计2025年3月开幕）
  • 六号干线东南九龙T2主干道（2019年11月14日动工，关键日期不迟于2026年）
  • 都会公园（延至2028年竣工）
  • 位于北停机坪的住宅及商业用地（剩余部分）
  • 位于原31跑道末端及搭客大厦旧址（沐仁街）的六个资助出售房屋项目：
    • 启欣苑（2B2-6号居屋土地；关键日期为2025年3月；所有期数落成后，将以约8,720伙单位超越天盛苑，成为香港最大居屋屋苑）
    • 房协资助出售房屋项目（2B1号土地），项目地盘面积约148546平方呎，将以地积比率约6.5倍发展，成为两幢楼高41层连两层地库的住宅大厦，涉及约965549平方呎，涉及1790伙住宅单位和一幢两层高连两层地库的零售建筑物，涉及约44564平方呎，该住宅项目将提供384个车位，当中自用车位占237个。
  • 位于跑道的12幅住宅及少量商业用地（天泷，维港．双钻，MIAMI QUAY，启德海湾等）而香港9间地产商在2022来了联手成立“启德跑道区私人发展有限公司”，以“Park Peninsula”名义期望将跑道区发展成综合多元化地段
  • 位于南停机坪的商业用地
  • 第三阶段启德发展区区域供冷系统（2021至2022年间竣工）
  • 新地NKIL 6568发展项目－住宅连商场、地下商店街、安老院舍和长者日间护理中心（关键日期订于2024年，届时将成为区内最高的住宅大楼）
  • 恒基发展项目THE HENLEY
  • 学校，包括
    • 浸信会天虹小学（1B4号土地、沐安街与沐朗街交界，预计最早2025年第三季落成迁入）
  • 启德智慧绿色集体运输（预计2034至2038年间竣工）

住宅

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启德发展区提供约200万平方米住宅楼面，合共30,000个住宅单位，包括13,368个公共房屋及居屋单位，可以居住86,500人。

2013年6月，中国海外发展各以22.7亿元投得启德第1H区1号及2号“港人港地”地皮，物业位于沐宁街2号及8号，前者以可建最高楼面约418243平方呎计，平均楼面呎价5428元，及后物业命名为启德1号（I），由两座高座及6座低座大楼组成，提供545伙单位，后者以可建最高楼面约462053平方呎计，平均楼面呎价4913元，及后物业命名为启德1号（II），由两座高座及7座低座大楼组成，提供624伙单位，物业同在2017年10月底入伙。

2014年2月，建灏地产集团以29.11亿元投得启德第1I区1号地皮，物业位于沐宁街1号，以可建最高楼面约519794平方呎计，平均楼面呎价5598元，物业命名为天寰，由两座高座“天海汇”及4座低座大楼“星寰汇”组成，提供822伙单位,截至2017年12月19日晚上6时半，项目累沽762伙，套现约79.09亿元，平均呎价约20353元，标准分层户最高成交呎价为29,534元，其中“星寰汇”3座5、6楼及天台Sky Spa Villa A (Duplex) 单位，实用面积1,518平方呎，以46,838,000元售出，实用呎价约30,855元，成交价创项目新高，2018年1月25日天海汇第3座39楼A室天池屋，实用面积1,461方呎，天台128方呎，平台716方呎，四房双套连私人泳池，以5,200万元成交，呎价高见35,592元，创启德呎价新高。，2018年9月18日天海汇第1座38及39楼总统楼层Sky Pool Resort A复式单位，实用面积2498方呎，另有平台及天台，四房双套连私人泳池，以1.249亿元成交，呎价高见5万元，打破对上屋苑标准户4.1万元纪录，将纪录推高9,000元或22%，创启德呎价新高。在2018年12月底入伙。

2014年2月，嘉华国际以29.388亿元投得启德第1I区2号地皮，物业位于沐宁街7号，可建楼面约551343平方呎，平均楼面呎价5,331元。物业命名为嘉汇（K. CITY），分为4座，提供900伙单位，实用面积约300余至逾2,000平方呎，其中1房及2房单位占约七成,在2018年底入伙。[55]

2014年2月，保利置业以约39.234亿港元，投得启德第1I区3号地皮，物业位于沐宁街9号，以可建楼面约600836平方呎计，平均楼面呎价6530元，物业命名为龙誉，由两座高座及两座低座大楼组成，提供930伙单位,在2018年12月底入伙，2022年1月4日以招标形式沽出最后一个住宅单位第3座5及6楼B55室，全盘自2017年3月推出，开售至今全盘售罊共套现逾133亿元

2014年5月28日，会德丰地产以约25.2亿港元，投得启德第1H区3号地皮，物业位于沐宁街10号，以可建楼面413015平方呎计，平均楼面呎价6102元，物业命名为OASIS KAI TAK，由4座高座及4座低座大楼组成，提供648伙单位开放式至4房单位，在2019年5月31日入伙。

2016年11月，海航集团旗下海航国际投资持有的香港海岛建设地产有限公司（母公司：Total Thrive Holdings Limited）以88.37126亿，平均楼面呎价约1.35万，较市场估值高出1.4倍投得启德第1K区3号地盘的新九龙内地段第6565号的用地，地盘面积约121,224平方呎，可建楼面面积约654,602平方呎，用途属住宅（甲类）。

2016年12月19日，海航集团旗下德广置业以54.12亿，投得启德第1L区3号地皮，以最高的楼面面积397,967平方呎计，平均楼面呎价约13,600元。

2016年12月，嘉华国际以58.69亿元投得启德第1K区2号地皮，物业位于沐宁街9号，以最高的楼面面积574259方呎计，平均楼面呎价10220元，项目2018年2月获屋宇署批建2座37至38层高的分层住宅，及6座3至6层高的独立屋，住宅楼面面积56万方呎；另2座1至2层高的会所设施，涉及1.59万方呎楼面面积，物业命名为嘉峯汇(K⋅SUMMIT)，由4座住宅大楼及4座洋房组成，提供1006伙开放式至3房单位，预计2021年11月30日入伙。

2017年1月，海航集团旗下香港国际建投以55.297亿，投得启德第1L区1号地皮，以最高的楼面面积425,361平方呎计，平均楼面呎价约13,000元。

2017年3月，海航集团旗下香港国际建投以74.405亿，投得启德第1L区2号地皮，以最高的楼面面积551,138平方呎计，平均楼面呎价约13,500元。

2017年5月，合景泰富和龙湖地产合组的公司喜绰有限公司以72.3亿元夺得启德第1K区1号地皮，物业位于沐泰街11号，以最高的楼面面积575,497平方呎计，平均楼面呎价约12,563元，项目2018年2月获屋宇署批建2座36层高的分层住宅，及5座4至6层高的独立屋，住宅楼面约56.5万方呎；还有1幢2层高(在1层地库之上)的会所，涉及楼面面积涉及1.23万方呎，物业命名为尚．珒溋（Upper RiverBank），由2座双子住宅、1座低密度河畔洋房组成，提供667伙1至4房单位，预计2021年11月15日入伙。

2018年2月13日，海航集团旗下香港国际建投以159.5941亿元，平均楼面呎价15162元出售6562号地块（启德1L区3号地）以及6565号地块（启德1K区3号地）给恒基地产。[56]

2018年3月9日，会德丰地产以约63.592亿港元向海航集团旗下香港国际建投购入启德第1L区1号地皮，以最高的楼面面积425,361平方呎计，平均楼面呎价14950元，获批兴建2幢楼高33层及34层的住宅大厦，以及5幢4层至5层高的住宅大厦，合共涉及楼面约425,369方呎。

2018年5月15日，新鸿基地产旗下崇启有限公司以约251.61亿港元投得启德第1F区1号地皮，地盘面积约为178,209平方呎，指定作非工业（不包括仓库及加油站）用途，最高可建楼面面积约1415412平方呎，预计提供1470伙，当中包括将由买方兴建的安老院舍和长者日间护理中心的政府地方的楼面面积，和开发一层总楼面不得少于43,056方呎，阔度亦不得少于15米的地下商店街，以最高的楼面面积约1415412平方呎计，平均楼面呎价17776元，创下香港住宅用地价格最高记录。

2018年11月7日，地政总署公布会德丰地产新世界发展恒基地产及帝国集团合组的财团Voyage Mile Limited以83.33亿港元夺得启德首幅跑道区住宅地，即启德第4B区3号地盘的新九龙内地段第6574号的用地，地盘面积约为104475平方呎，以最高楼面面积为574,615平方呎计，平均楼面呎价14500元。

2018年11月14日，地政总署公布高银金融和潘苏通分别持有60%及40%权益的合资公司迅富国际有限公司“爆冷”以89.075亿港元夺得启德第4B区4号地盘的新九龙内地段第6591号的用地，地盘面积约为104497平方呎，以最高楼面面积为574733平方呎计，平均楼面呎价15497元。料落成后呎售3.3万元。

2018年12月27日，地政总署公布中国海外发展以80.3388亿港元夺得启德第4B区2号地盘的新九龙内地段第6575号的用地，地盘面积约为97,393平方呎，以最高楼面面积为594,087平方呎计，平均楼面呎价约13,523元，项目2020年10月获屋宇署批建批建2幢32层高及1幢8层高的分层住宅物业，另批建一幢董事屋，整个项目涉及约594,324方呎楼面

2019年1月24日，地政总署公布新鸿基地产以112.6亿港元夺得启德跑道区第4C区3号地盘的新九龙内地段第6551号的用地，地盘面积约为117930平方呎，以最高楼面面积为648617平方呎计，平均楼面呎价约17360元，项目2020年12月获屋宇署批建8幢23层高商住楼宇、1幢5层高低座住宅、以及1幢3层高单一家庭建筑物等，住宅楼面约625,030方呎，另有约30,468方呎面积作非住宅用途

2019年2月1日，会德丰地产以约68.89亿港元向海航集团旗下香港国际建投购入启德第1L区2号地皮，以最高的楼面面积551138平方呎计，平均楼面转让价约12500元，该项目去年已获屋宇署批建两座34层高的员工宿舍，改建住宅需要重新入则。

2019年3月27日，地政总署公布会德丰地产、新世界发展、恒基地产及中国海外发展合组的财团Infinite Sun Limited以98.93亿港元夺得启德第4B区1号地盘的新九龙内地段第6576号的用地，地盘面积约103,151平方呎，以最高楼面面积为722,060平方呎计，平均楼面呎价约13,702元。

2019年5月7日，地政总署公布会德丰地产、新世界发展、恒基地产及中国海外发展及华懋集团合组的财团Marble Edge Investments Limited以125.9亿元投得启德第4C区2号商住临海地皮的新九龙内地段第 6552号用地，地盘面积约105110平方呎，以最高楼面面积为641168平方呎计，平均楼面呎价约19636元，成为启德最贵地皮。

2019年6月26日，地政总署公布华润置地持股65%及保利置业持股35%的合资公司名气创建有限公司以129.16亿元(113.5亿人民币)投得启德第4C区1号地盘的新九龙内地段第6553号的用地，地盘面积约102,053平方呎，以最高楼面面积为714374平方呎计，平均楼面呎价约18080元，项目2020年11月获屋宇署批建6幢33至34层高住宅，另设6幢6层高的单一家庭建筑物，住宅楼面693,948方呎，另提供约20,439方呎非住宅面积。

2019年7月24日，地政总署公布会德丰地产、中国海外发展及嘉华国际的合资公司星龙香港投资有限公司以127.398亿元投得启德第4A区1号地盘的（新九龙内地段第6577号用地），地盘面积约176,368平方呎，以最高楼面面积为1075831平方呎计，平均楼面呎价约11842元，发展商需负责兴建安老院舍同幼儿中心等社会福利设施，有关面积将纳入总楼面；发展商亦要修建海滨长廊。

2019年11月13日，地政总署公布九龙仓、中国海外发展及嘉华国际恒基地产的合资公司瑞建控股有限公司以159.529亿元投得启德第4A区2号地盘的（新九龙内地段第6554号用地），地盘面积约197552平方呎，以最高楼面面积为1205062平方呎计，平均楼面呎价约13238元，发展商需预留8%楼面面积作社福用途。

2020年5月11日，高银金融和潘苏通分别持有60%及40%权益的迅富国际有限公司启德第4B区4号地盘，以70.4亿元出售予一间名为Top Family Group的公司，并预期将录25.7亿元亏损。但在7月24日公报取消交易，改与Agile World的公司交易，并收取对方25亿元现金，并将提供不多11.42元贷款，以用一笔不少于24.26亿元的新融资重续其现有银行贷款。7月30日，高银金融再次公布以35.77亿元售予彦佑有限公司，并订立30%及70%的分红协议及由买方赔偿28.72亿元予Agile World。2021年3月“证实”佳兆业集团入股持有地皮公司，按2020年年报显示上述地皮于2020年11月购入及占一半槟益。

2020年12月2日，地政总署公布中国海外发展与同系的中国建筑分别持有80%及20%权益的以42.728亿港元投得启德第4E区1号住宅地盘，以总楼面约328459方呎计算，每方呎楼面地价13,009元，较市场上限估值高约4.1%。

2021年2月17日，地政总署公布长江实业集团以102.8亿港元投得启德第4E区2号住宅地盘，地盘面积约约117844平方呎，以最高楼面面积为648143平方呎计，平均楼面呎价约15861元;另外，会德丰地产旗下物业MONACO[2] （页面存档备份，存于互联网档案馆）和GRANDE MONACO[3] （页面存档备份，存于互联网档案馆）开始动工。

2021年11月佳兆业集团突然财困，并陆续出售在香港资产，远东发展与新世界发展于11月25日宣布以79.48亿元向各持一半的陈壮荣及佳兆业集团收购持有启德第4B区4号地盘的迅富国际，但须扣除2020年融资协议项下之未偿还本金的30.52亿元及减去待售贷款代价12.31亿元接受待售贷款转让。

商业

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启德跑道区原本多幅土地作酒店/商业用途，但其后因反应欠理想而改为住宅用地（2020年12月）

启德发展区提供106万平方米楼面商业区，不少商业楼面原主要分布于启德邮轮码头外，邻近新蒲岗的北停机坪地区亦有不少商业元素。其中以邻近协调道的“综合发展区”商业地皮面积达19.1万平方呎，地积比率为10倍，提供逾190.5万平方呎楼面，划分为东西两面地盘，将会兴建1幢包括写字楼、酒店及零售的综合商业项目，将会成为地标式的建筑。不过其后因跑道区的商业地反应欠理想，多块土地最终改为住宅用地。

2016年11月23日利福国际(1212)以73.88亿元投得新九龙内地段第6557号的用地，启德第1E区2号地皮，地盘面积约为152,407平方呎，最低及最高的楼面面积分别为658,402平方呎及1,097,325平方呎，每呎楼面地价6,733元，项目将分两期发展，A地盘准在4层地库之上，兴建18层高的商业物业，涉及52.55万方呎楼面；B地盘同样则准在4层地库之上，兴建19层高商业物业，涉及约53.6万方呎。此为双子塔地标项目，用作开设崇光百货（SOGO），并有其他商业、娱乐、餐饮等设施，预计2022年落成。

2017年5月31日，南丰集团旗下公司合裕发展有限公司以约246.1亿元，投得启德第1F区2号的新九龙内地段第6556号的土地，占地204,989平方呎，可建楼面约191.2万平方呎，每呎楼面地价约12,863元，成为香港新商业地王，是启德发展区地标之一。到同年12月，集团向城规会申请在第1F区2号拟建两幢商业大楼，其中主大楼楼高约48层，包括4层地库，占楼面面积117.2万方呎；而另一幢约2层高的零售大楼，占楼面面积70万方呎，另提供约4万方呎面积作为综合交通中心。项目提供902个自用车车位。

2019年1月，南丰集团旗下启德第1F区2号商业/酒店地，获屋宇署批建1幢38层高（于6层平台之上）、1幢8层高商厦，另设1幢2层高物业，总发展楼面约195.5万方呎。其后南丰集团向城规会申请增设提供73间酒店房间。项目亦包括连接启德港铁站的地下街，项目命名为AIRSIDE，将在2023年开业。

2019年5月15日，地政总署公布高银金融旗下骏腾投资有限公司以111.2447亿元投得启德4C区4号商业及酒店地盘的新九龙内地段第6546号用地，地盘面积约115089平方呎，以最高楼面面积863165平方呎计，平均楼面呎价12888元，当中不少于25.8947万至43.1579万方呎的楼面须作酒店用途，其余则可作商业或酒店配套楼面

2019年6月11日，高银金融，因董事会中大多数投票赞成暂停提供财务资助以清付地价，宣布放弃启德4C区4号地皮

2019年8月12日，地政总署公布远东发展以24.45644亿元投得九龙东启德发展区邻近启德体育园的承启道商业及酒店地，每方呎楼面地价约7100元，地皮位于承启道近宋皇台道，占地约12.14万方呎，可建楼面面积约34.44万方呎。及后，该项目写字楼部分于2021年12月售予中电集团，建成后用作中电第三代总部大楼；至于酒店部分则由远东发展保留。

地下街

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启德城中心规划了两条地下街，连接新蒲岗、启德站、启德城中心北部商业及住宅地（包括AIRSIDE）、宋皇台站，经港铁站接驳九龙城，为香港首两条地下商业街。两条地下街分别长约1100米和400米，并将24小时开放[57]。

交通配套

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启德北部以屯马线和启德明渠为轴线，一条反C形的承启道-协调道围绕，并在启德站车站广场、启德明渠（又称“启德河”）及宋皇台站及两旁以鱼骨形的坊里街道连接承启道，部分坊里为步行街设计，不准汽车使用。由于设计上以铁路为主导，只有承启道跨越屯马线及启德明渠，中间被启德明渠及屯马线上方绿化空间阻隔，几个坊里之间互不相通。

前跑道范围则以一条承丰道贯穿头尾。

铁路

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港铁屯马线

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主条目：屯马线

屯马线于启德发展区内设启德站及宋皇台站，其中启德站及以北路段已于2020年2月14日开通，而宋皇台站则于2021年6月27日开通。

高速公路

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5号干线穿过启德发展区中部，并在启福道设有多个出入口。2号干线观塘绕道亦经过发展区外围，经2D出口 (马料水方向)或3号出口前往发展区。

兴建中的的6号干线连接将军澳、蓝田、茶果岭及西九龙填海区，其中中九龙干线将在承启道及启福道设置出入口。

拟设电动巴士专用道

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九巴公司于2012年3月底向政府建议开设电动巴士线路，该线路全长5.1公里，共4个车站，为循环线，连接港铁彩虹站与启德发展区，估计整个项目投资额约2至4亿港元。如果获得当局批准，最快将可以于2013年通车，赶及在启德邮轮码头大楼及首座泊位竣工前启用，以解决前两者需要久时才竣工的问题[58]。直至2017年8月31日仍未有任何新进展。2017年9月，九巴在德朗邨外的承启道安装了一组架空充电装置，为沙田市中心巴士终站后第二组。

已否决

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电车系统

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主条目：香港电车 § 启德发展区及西九文化区新线

香港电车公司向政府建议希望将电车引入启德发展区及西九文化区。董事总经理夏睿德表示，新线可以是与香港岛电车有关连或全新造型，要视乎政府决定。发展局发言人表示，已经收到相关建议，初步认为此方案不适合在东九龙使用[59]。

单轨铁路

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主条目：启德环保连接系统

政府建议斥资120亿港元兴建一条环保连接系统，全长9公里的高空架设单轨铁路系统[60]，设有12座车站，预计最快于2018年动工、2023年落成[61][62]，至2031年每日载客量可以达乎200,000人次，占九龙东发展区15%的公共运输乘客量。此系统是启德发展计划及由发展局策划的起动九龙东计划内容之一。[63][64]

由于方案存在技术困难，已被发展局在2020年11月宣布“胎死腹中”。

其他

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融入古迹

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主条目：龙津石桥

于1873年兴建的龙津石桥，因为填海兴建启德滨的关系，于第二次世界大战期间遭埋于地下，总长度约200米的石桥于2008年4月初，土木工程拓展署在旧启德机场北停机坪进行考古勘察，龙津石桥才得以重见天日[65]。政府计划把遗迹融入启德发展计划，当局认为龙津桥需要原址保留，还应设法跟昔日原址是九龙街的九龙寨城公园“打通”，为未来启德发展区及九龙城营造新旧交融的效果。[66]

环境保护

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启晴邨在兴建期间采用具环保效益的低碳建筑方法和措施，期间可以减少约5万4吨（约24%）的碳排放量，相当于需要200多万棵树一年吸收的二氧化碳量。该项目又会采用多项先进的环境保护设计，包括使用再生能源的光伏发电系统、具能源效益的照明装置、雨水收集和灌溉园林系统等等。[67]

启德机场北面停机坪地下广泛范围的泥土，长期以来受到飞机燃料的污染，包括汽油、苯和甲烷等易燃物质污染，为了避免因为进行挖掘工程而使到这些污染物暴露于空气中，政府于1999年耗资3亿1,690万港元展开大规模的除污工程，期于2001年完工[68]。

启德发展区的主干道放弃使用常见的路肩围栏，改为种植大量树木以分隔马路及人行道。2013年8月9日，发展局在启德发展区承启道举办植树运动，其中在马路两旁种植多株秋枫树，取其树冠广阔及枝叶茂密的优点，冀望将主干道打造成为林荫大道。土木工程拓展署署长韩志强表示，首阶段工程种植了逾158,000株乔木和灌木以绿化环境。有关部门预计，启德发展区未来共有30%土地为绿化空间，有关部门将会继续在启德发展区内的马路两旁植木。

启德发展区兴建了启德发展区区域供冷系统，总供冷范围约173万平方米，足以满足40座30层高的商业大厦。使用启德发展区区域供冷系统比较传统气冷式及水塔水冷式空调系统，最高可以节省35%的耗用电力数量。

街道命名

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启德机场年代，区内原有不少以各种飞机型号命名的街道，惟大部分街道已消失，剩下的启东道成为承启道的一部分，现时只剩下协调道（以和谐式客机为名）及世运道。

启德发展区内的街道将会相继落成启用，由长约10.5公里的街道连贯，包括4条环绕启德的主要道路及12条街道。土木工程拓展署建议使用翔、飞及航等字为街名，以反映启德机场的历史；现在道路如宋皇台道、世运道、协调道及启东道将会纳入启德道路网络，由于新道路将会连接世运道，并且取代协调道和启东道，组成一条环绕启德的主要道路，土木工程拓展署建议重新命名上述道路，以方便于识别新道路网，土木工程拓展署亦建议采纳邮轮发展的历史，或者会与宋、清及九龙城寨历史有关的字词作为街道名。[69]

其后，香港政府顾问最近完成《启德发展计划》的研究，提出改以树作为街道命名设计主题，建议将围绕启德城中心的环形道路命名为承启道，取其“承先启后、承接启德”之意；临近前跑道的新路命名为承丰道，取承字与乘字同音，有乘风而去之意，可以从中反映启德从过去的机场承继丰硕的遗产；前南停机坪主要道路则命名为承昌道，取其昌盛之意。启德发展区区内街命名则因为启德河为启德城中心的主要特色，加上树为灵感，以沐字作主题，并且配以与彩虹邨有关系的颜色用字如丹及虹，以及反映人民美德的用字如恩、礼及仁等[70]。

2012年9月，土木工程拓展署在《启德新里程》期刊中宣布启德发展区将计划以“承”字作主要道路的点题命名，而启德城中心部分街道则以“沐”字作命名主题。

而根据在2016年举行的启德行人街道命名比赛结果，启德现有或拟建的行人街道命名如下：启融里（近工业贸易大楼）、天际里（分为东西两段，位于启德坊东南方）、振翅里、高飞里（两者位于东面住宅区，近启德1号）、远洋里、扬帆里（两者位于西面住宅区，近恒基、会德丰系项目）及善邻里（近德朗邨侧浸信会天虹小学新校舍地盘）。

地区连接

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现时启德发展区与周边只有少数道路连接，但已计划多个行人、行车道路连接周边地区。兴建中的宋皇台站将设有地下通道连接九龙城及发展区北部。

2017年，发展局公布，将于启德发展区规划两条地下街，连接宋皇台站、启德站、九龙城、新蒲岗等地，两条地下街分别长约1100米和400米，并将24小时开放[57]。

为连接启德发展区及彩虹邨一带，2020年，土木工程拓展署斥资约1.8亿元兴建一条140米长的地下通道SW4，连接承启道和彩虹邨。而钻挖工程会下穿承启道、观塘绕道和太子道东，并下穿大量污水管、食水管等设施，大大增加建筑难度。因此首次采用矩形隧道钻挖机进行工程。工程效率将提升一倍和改善工人的工作环境，不过造价较传统方式多约3成。[71]

另外，原连接启东道及太子道东的行车天桥，拆除后兴建绿化架空步道，已于2021年启用。

短暂用途

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由于启德用地发展荒废多时，地政总署以临时租约型式出租土地至发展方案落实，分别用作草地滚球场和临时赛车场。2018年9月，台风山竹袭港，全港多处塌树，启德用地亦曾用作设立临时木料废物收集处。

致命工业意外

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日期 工地位置 事故
2022年4月18日 沐翠街SOGO崇光百货店 清洁女工从5米高的中空天井坠楼死亡。[72]
2021年4月21日 启福道8号六号干线T2主干道 一辆吊臂车吊起一个约1.5平方米的石屎斗时，突然向左倾侧，石屎斗跌落泥坑内。一名男工人疑走避不及，惨遭石屎斗砸中身体死亡。[73]
2021年4月18日 承丰道21至23号 一名身系安全带的52岁男子被发现倒卧在承丰道21至23号一个屋苑地盘，怀疑由高处堕下，送院经抢救无效不治。警方调查后得悉死者是内地人，相信他是地盘黑工。[73]
2021年4月14日 启德6551地段第4C区3号地盘 吊运6块共重近3.6吨的巨型铁板时，用以捆扎的铁链疑突松脱，一名54岁男工人被铁板砸伤头部再翻跌下车，抵院时已伤重死亡。[74]
2020年7月23日 启德6552地段第4C区2号地盘 一名判头工作时，四米地面突然下陷，判头连同一部一吨重机器堕下两米深坑，事主更被机器压住，获救后送院死亡。
2020年7月21日 中九龙干线隧道 22吨重钢筋支架疑突然塌下，造成1死6伤。[75]
2020年7月14日 香港儿童医院附近地盘 一名42岁工人遭一条4吨重的长形管道击中及压住上肢，他头部重伤，送院抢救不治。
2020年6月27日 沐元街AIRSIDE 一名41岁印度裔男工人，在17楼棚架上工作，一条工字铁突然断裂，约9米长、10吨重的断裂部分击中棚架，并飞插落2楼平台，工人遭工字铁击中及随竹枝和工字铁飞堕至2楼平台，身体被竹枝和杂物压住不治。[76]

古今不同

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设施 前身
启德机场货运停机坪
香港儿童医院 启德机场南停机坪
富豪东方酒店 不变
（原名“富豪机场酒店”，易名为“富豪启德酒店”继续经营）
启德机场东停机坪
启德机场13/31跑道
前皇家香港辅助空军基地
启德体育园 启德机场搭客大厦

争议

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启德坊屋苑外围采用围栏密封，并加设闭路电视，有城市研究者批评是门禁社区，不能做到社区互动

启德旧机场发展工程，有评论指政府决策长期争论不休，使得启德机场旧址长期荒废，浪费了土地资源[77]。政府拖延了十多年，到2009年1月14日才公布兴建公屋单位及启德邮轮码头，但是区内的主要社区设施要到2021年或以前才能够建成。有评论表示兴建邮轮码头是社会共识，只是政府作风过慢，除了工程进展缓慢，当局率先在该处兴建廉价出租公共房屋，而不是将这片极贵重的优质市区土地推出市场拍卖，带来巨额收入，再将这些卖地收入另外选择土地建公共房屋，令到更多人受惠，亦可以免公屋居民做开荒牛及忍受工地噪音及环境污染[78][79]。

由于发展计划过于倚赖铁路，途经的巴士线不多，而在沙中线偷工减料丑闻影响下，原定区内地铁站（今港铁站）于2019年启用，最后启德站随屯马线一期通车而于2020年2月14日启用，而宋皇台站更延至2021年6月27日才能启用。由于地铁站（今港铁站）只在承启道之间，距离地铁站较远的区域只能倚靠接驳交通，其中启德邮轮码头更被批评配套设施不足[80]。

而政府强调启德坊的设计可达到住户互动与睦邻关系。不过私人住宅落成后，屋苑外围采用围栏密封，并加设闭路电视。城市研究者黄宇轩认为该处是“各自的门禁社区，可望而不可进”，反而公屋部分才能够感受到公共空间和人与人互动，对比非常鲜明[81]。

流行文化

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香港无线电视翡翠台于1999年播映的电视剧《创世纪》将《启德发展计划》融入剧情之中。在剧中，主角叶荣添（罗嘉良饰演）拥有的地产公司“力天世纪”与香港政府达成协议，将启德机场用地发展为“无烟城”。于2000年5月26日播出的《创世纪II天地有情》大结局，更有竣工后“无烟城”的效果镜头（剧中设定为2010年落成）。

相关条目

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参考文献

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  1. ^ 保路. 人人為啟德 啟德為人人. 《文汇报》. 2007-12-20 [2014-03-16]. （原始内容存档于2020-06-15） （繁体中文）. 
  2. ^ 作者. South East Kowloon Development (PDF). 出版者. 原文发表日期 [2013-03-11]. （原始内容存档 (PDF)于2019-10-23） （英语）. 
  3. ^ 3.0 3.1 规划署. 第一階段公眾參與：公眾理想中啟德未來的發展 (PDF). 规划署. 2004-9 [2014-03-16]. （原始内容存档 (PDF)于2014-03-16） （中文（繁体）及英语）. 总面积Site Area: 580公顷 (ha.) 填海面积Reclamation Area: 300公顷(ha.) 人口Population:285,000  [1] （页面存档备份，存于互联网档案馆）
  4. ^ 東南九龍發展可行性研究:整體研究 最後報告(修訂版) 行政摘要 (PDF). 拓展署. 1998-11-01 [2014-03-16]. （原始内容存档 (PDF)于2019-10-23）. 
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  6. ^ 政府公布共建維港委員會成員名單 (新闻稿). 香港: 发展局. 2004-04-28 [2014-03-16]. （原始内容存档于2014-03-16）. 
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外部链接

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维基共享资源上的相关多媒体资源：启德发展计划

过往研究技术文件

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民间规划方案

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地图

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