地上权
地上權(英語對應詞:Surface Rights或Superficies),在法學上來說,是指以利用他人土地作營造(建築物)、工作物或竹木為目的,而取得的用益物权。地上權的取得主要有兩種方式:一是透過直接與土地所有權人的設定行為,取得「地上權人」的法律地位;另一是基於法律規定而發生的「法定地上權」關係,是指土地和建築物所有人,僅以地上建築、或同時將房地設定抵押,但因未能清償債務而遭拍賣,造成土地和建物的所有權人不同人的時候,法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。
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大陸法系民法 |
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總則 |
主體 |
自然人 · 法人 |
-法人類型- |
客體 |
-物- |
-準物權- 漁業權 |
-無體財產權- |
行為 |
-法律行為- |
-事实行為- |
人格 |
-法律能力- |
監護 |
-人格法益- |
家庭 |
結婚 · 離婚 血親 · 收養 |
扶養 |
繼承 · 遺囑 · 應繼分 · 特留分 |
物权 |
所有權 · 限制物权 登記 · 交付 |
-所有權- |
-用益物权 · 役權- 地上權 |
-擔保物權- |
-佔有- |
債權 |
-債之發生- |
-債之消滅- 清償 · 提存 |
-侵權- |
實定法 |
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特徵
编辑大致上說來,因為土地所有權人的不同,地上權建物的所有期限亦不同而分為兩種。通常定期地上權是50年左右的土地租賃契約,而不定期地上權則是50年以外的契約期限[1]。地上权房屋的好處在於可以用低價格進駐市價較昂貴的土地,但是缺點在於地上戶在土地上漲時不能享受上漲的地價利潤,而地上物通常隨時間折舊價值是越來越低,然而地價下跌時使用戶也不必承擔虧損,所以看準地價長期下跌時使用地上权房屋較有利。
延伸
编辑- 如果因為契約期滿而致使建物毀壞或不存在,土地所有人應法需照建物的當時的市價對地上權所有人做補償。
- 土地所有人在契約的「存續期間」屆滿前,可請求地上權所有人延長地上權的期限(延長租約)。
- 特別的是,地上權不會因建物等物理性的結構消失而消滅。以地震為例,若地上權住宅因地震倒塌,而土地的地上權原定期限為 50 年,已過 10 年,還有 40 年,房子雖因地震而倒塌,但地上權於法仍有效力,故建物所有權人可在土地上重建。這是受到民法:「地上權不因工作物…之滅失而消滅」所保障。
範例
编辑台灣
编辑- 臺北市信義計畫區:臺北市政府以設定地上權的方式,將區內方位完整的土地招標出租。位於區內的台北101大樓、克緹大樓等建物,即以設定地上權的方式開發。
- 臺北市仁濟醫院有許多土地以地上權的方式租給民間住戶。
- 台鐵松山車站、南港車站/潤泰松山車站大樓、潤泰南港車站大樓;台鐵以設定地上權加BOT模式,交由潤泰企業集團出資建設商辦、購物中心、旅館、影城等複合式商業設施。
中國大陸
编辑港澳
编辑- 香港除聖約翰座堂外,一切土地均屬中國政府擁有,並由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發,以及出租或批給土地使用者[2],故只設有地上權批給及交易。一般土地出租50(1997年及以後批出土地)、75(通常加75年續期權)、150或999年(1984年前批出香港島及九龍土地)地上權(位於西九龍站的深圳鐵路口岸除外,該處地上權永租予深圳市人民政府);地上權一般由地政總署直接批出,有時則會以私人協約批地方式,再通過港鐵公司、市區重建局間接批出。若地上權到期,一般都會按《政府租契續期條例》,在到期前六年批量宣佈自動續期50年,但諸如碼頭、發電廠、大專院校等特殊用地則個別處理。此外,駐港解放軍屬下軍事設施,則以「國防地段」形式享有永久地上權。
- 澳門所有土地均屬中國政府擁有,故只設有地上權批給及交易。發展商一般只有25(通常加10年續期權一至兩次)或永久(俗稱「私家地」,不會再新批)地上權。